浙江在线8月28日讯（浙江在线记者 秦正长 通讯员 马恒玲）老、破、小，是杭州市区尤其是市中心那种房龄高、显破旧、户型小的二手房的代名词，想不到的是，这批一向默默无闻的“老破小”房源，当下不经意蹿成了网红。

　　小郭，是我爱我家朝晖片区的客户经理，他最近明显感受到区域房源紧缺，特别是朝晖这种老小区，与之前相比区域房源下降了近8成，一般挂出一套卖一套，出手特别快。“现在房东房价咬得也比较紧，看中的房子想打压价格基本不可能。”他说。

　　小郭的一个客户想在朝晖买套200万元~230万元左右，看了几套，房龄稍微新点的小区房，不是房龄、户型不足，就是超过心理总价。最后好不容易碰到一套满意的，结果房东临时一口提价10万元。客户一脸的沮丧，说回去考虑考虑，毕竟买这里的都是一些过渡刚需，购房能力有限；超出经济承受能力，只能去其他地方看看了。

　　近期，杭州整个二手房市场同样面临着房源缺、房价涨、供不应求的问题，特别是市中心核心地段的“老小区”房源，更是一房难求。这些“老破小”房源并未因为日益折旧而在市场中失去竞争力和活力，市场价不降反升，成为市场上刚性需求者眼中的 “香饽饽”。

　　你想买而我不想卖了

　　年初杭州楼市限购政策出台，二手房成交热门前三的朝晖、翠苑、大关刚需板块，可售房源开始紧张，客户需求难满足的行情。从价格上看，这些板块与“刚需”的差距越走越远，“3”字头居多，“2”字头以下房源几近绝迹。好在这些板块的这批房源面积小，总价低，还在刚需范围之内。这个时候，房东的心理很微妙，多半抱着“试试水”的心态挂牌出售；一旦直接谈起来，房东往往“你情我不愿”，你想买而我不想卖，惜售了。

　　小汪夫妻想买一套总价200万元左右的精装修房源，希望能够直接入住，省去装修的费用。看了一圈，价格实在超出他们的预算。最后他们看中了翠苑一区一套总价175万元、55平方米左右装修很差的房子，谈得都差不多了，房东突然要价195万元。小夫妻俩瞬间心冷，没办法，最后只好往古荡、九莲那边去了，看看在那边能不能碰到中意的房源。

　　有经纪人透露，现在除了房东急需用钱和部分房东为了换取购房资格“卖一买一”外，“老破小”房源挂牌量确实下来了，下降了7成左右。他说，最近的房东挂牌并不诚心，真有客户下单了，又会提价或找各种借口搪塞不想卖房，但又不会要求撤销房源，考虑继续挂着看看行情。

　　大关片区近期也处于这样一个市场行情。从区域上来看，大关片区虽然在交通上不如朝晖，学区上不如翠苑，但依然能挤进二手房成交排行榜前三，可见区域的潜力强劲。大关片区在售的房源也在减少。初步统计，近一个月区域房源库存下降了四到六成，目前的挂牌房源主要来自一些限购前在杭有房，现在不在杭发展而考虑卖掉的房东，还有部分是本身已经没有购房资格的本地客，不得不卖出一套以换取资格再买一套。

　　地段　地段　还是地段

　　市中心“老破小”房源成珍品，有点出人意外。不过，细细想来，也不无市场的道理：

　　这批房源，总价低，刚需多，比如刚刚进入城市拼搏的英才，囊中羞涩，他们只能买这样的房子，因此，供不应求。

　　再者，市中心房价不会大起大落，一般走的是慢牛行情，持有放心。更有乐观者认为，一旦拆迁则相当于重组，连续涨停。

　　有投资客认为，这批房源租售比高，红利丰厚，相当于蓝筹股。

　　实用主义者图的则是上班方便，配套完善，卖一套少一套。

　　这不免使人想起房地产市场最经典的那句话：地段、地段、还是地段。毕竟，地段决定着出行方便，决定着商业配套，决定着教育资源，而低总价，又赋予了市区“老破小”二手房更大优势，在房价居高不下的情形下，买得起才是硬道理。

　　采访中，市民热议老旧小区加装电梯试点新闻，据说政府将给予资金补助。这个利好一出，后面老旧小区房价有望迎来新一轮的行情。

　　从杭州整个市场来看，特别是市中心二手房市场，正呈现“僧多粥少”的格局。我爱我家市场研究中心认为，近几年杭州主城区可售房量越来越少，在售的新房价格急速攀高，而二手房议价空间宽裕，加上自身的地段、配套等设施方面的优势，市场成交量一直居高不下，导致市区老小区刚需房源的补给速度，远远跟不上消化的速度。此外，限购限贷后，业主再次置换的资格格外“珍贵”，特别对于本地业主，只有两次购房的资格，他们如果再次置换就必须以“卖一买一”的方式来换取购房资格。而限贷也加大了他们的购房成本和难度，很多业主担心出售后无法再次置换，因此挂牌格外谨慎，这也导致市场可出售房源越来越少。

　　有专家分析，与新房市场相比，不可否认“老小区”的市场价值，越靠近市中心板块的老小区，价格就越高，且供应量在急速减少，客户可挑选性不强，因此，近期有购房需求的客户，如果在杭州市中心实在无法找到满足自己需求的房子，不妨将眼光放远一些，可以中心区域为核心，向近郊区域看看。随着政府区域中心发展规划方案的落地，以及地铁轨道的延伸，部分近郊板块的发展越来越适合居住。